我が家が賃貸併用住宅を選択した理由


こんにちは。今度、23区内に駅近の連棟式2世帯住宅を購入する予定です。
前回の記事で賃貸併用住宅の購入を考えている記事を書きました。

サラリーマンの不動産投資拡大には賃貸併用がおすすめか!?

賃貸併用住宅の購入については基本的に厳しい意見が多いのは承知しています。
今回はあらためて賃貸併用住宅購入のメリット・デメリットを考察すると共に、我が家がなぜ選択肢として考えているのかについて整理してみたいと思います。

メリット 

・住宅ローンが使える

実は賃貸併用のメリットはこの1つなのではと思います。そのほかにもメリットを上げている方もいますが、不動産投資自体のメリットと重なるケースが多いように感じたので、個人的にはメリットがこれくらいしか無いかと思いました。

住宅ローンで賃貸併用を購入する条件としては、総床面積に占める自己居住用部分の床面積の割合が50%以上の場合や、上限は1億円までの物件などの場合が多いようです。ただ、我が家の場合はWebなどで記載の条件よりもいくらか融資条件が良かったので物件の資産価値や借り手の属性などによって変わるような印象を受けました。(1億までと書いてあっても1億1千万までOKなど。ちなみにネットバンクは賃貸併用だめなところが多いです。逆にメガバンクでも三井住友などは手数料込でのフルローンがOKでした。)

このメリットがサラリーマン家庭が不動産投資を行う上で非常に大きいです。ある程度年季を重ねたサラリーマン夫婦は年収の8倍くらい審査通ってしまいます。加えて現在の低金利を踏まえると利回りで3%以上投資ローンと差が出ることになります。

ただ、賃貸併用の利回りは一般的に非常に低く、我が家でも想定利回り(表面)でわずか2.5%程度です。賃貸部分だけで考えても5%。改修で費用がかかってしまうと一気に利回りが厳しくなります。

デメリット

・大家が近い

一方で一番懸念しているデメリットはこの点です。隣に大家が住んでいるのは自分が借主だったら嫌です。生活音は筒抜けですし、生活状況をチェックされたら嫌だなとか、普通は考えるかなと思います。一般的な1Fが賃貸スペースで2Fが大家宅などの場合はもろにそういった状況になるわけで、私はそういった物件を選択肢にするのは厳しいと思いました。

・出口が難しい

これも分かりやすく、そもそも賃貸併用住宅を購入したいというニーズがそんなにないのではという不安があります。一般的な建て売りの間取りとは異なっていることも多く、2世帯住宅を視野に入れているとか、投資目的でないと厳しいかもしれません。

(逆に購入するときは強気の売り手に対して、「どうせ買いたいっていう人いないでしょ?」と強気の交渉に出られるわけですが。。。)

 賃貸併用物件を購入する条件

以上を踏まえると、あえて賃貸併用を購入する条件というのは以下のようなものに限定されるのではないでしょうか

 夫婦サラリーマンの高収入世帯

あくまで、不動産自体の価値が今後高まっていくと考えている人前提になると思いますが、夫婦共働きで高属性の場合、住宅ローンの枠を活かしきれていないと思います。住宅ローン枠を目一杯利用することで投資効果を高めることが出来ます。逆に元々不動産投資を専業でやられている方の場合、住宅ローンが有効に使えないとメリットが得られないので別に不動産を購入した方が効率的かと思います。

隣に住んでいても気にならない

これは大家側にとっても必要な属性かと思います。仮に管理を業者にお願いしたとしても、隣に大家と借主が住むわけですから、ある程度割り切れないといけません。ここは夫婦でもよく話し合いました。ただ、ある程度割り切ってしまうと、我が家ではすでに1件自主管理している物件があるのですが、移動する手間が省けるという考えかたも無くはないです。ちょっと楽観的すぎるかもしれませんが(笑)

特に賃貸ニーズがあるエリアを選ぶ

「大家の隣」というデメリットがある時点で、通常の戦いを挑んでは厳しいと思います。通常の物件以上に賃貸ニーズがあるエリアを選びたいですね。我が家では元々都内23区の駅近物件を探していた中で、該当の住宅が出てきたので立地としては申し分ないかなという考えでした。また、最近ではシャアハウスやリモートワーク用のオフィスとしての需要も人気のため、そのようなニーズに適した物件を選ぶ必要があると思います。

出口が見えている

出口が見えないとかなり厳しいと思います。地方で築20年、1R×3+オーナー住居などの場合、購入したい人が減っている状況は想像できます。逆にありだなと思うのは、1棟ビルで賃貸併用になっているようなケースだと投資用に買ってくれる人がいたり、都心でそもそも土地価格で購入できるケースなどかと思います。また、駅近物件で耐用年数の限度に近づいているような場合、最終的に土地値で販売することが見えてきます。我が家が今回見つけた物件も築15年のほぼ土地値といった物件なので、最終的には土地価格での売却になるものと想定しています。



我が家では賃貸併用住宅の購入から自宅の売却で利益がある程度出ると見込んでおり、その費用で次の物件の投資にできればと考えています。自宅近くの賃貸物件であればリフォームする場合もDIYを取り入れたり、自分たちで管理できる範囲も更に広がるため今後の大家業のためにも勉強になることが多いのではと考えています。普通の賃貸物件ではできないようなシェアハウスや、レンタルオフィス、ペット可物件など選択肢は多く、ますます夢は広がりますね。