【本紹介】リフォームコスト削減ノウハウ


我が家で購入を検討している賃貸併用住宅は築15年。屋上部分をはじめトイレやキッチンなどの水回りや壁紙、玄関などだいぶ傷んできているようです。購入する自宅部分はそのままでも良いとして、さすがに賃貸部分はきれいにしないとねくらいくらいの感覚だったのですが、この本を読んでいかに甘い考えだったか思い知らされました。
だいぶ分厚い本ですが、その分虎の巻としてリフォームのノウハウが凝縮されていますのでお勧めの一冊です。

 

印象的だったフレーズをまとめました。

・大家と工事業者は利益が相反

当然なのですが、大家が儲かるということは業者の利益が減っているということですよね。その逆に、業者が利益を得すぎていて、大家が儲からない場合が多いということ。金銭においては両者は完全に相反関係にあるということを改めて前提に考える必要があると思いました。

ただ、一方で本書でも工務店との良好な関係を築くことの重要さが書かれています。貸借人へ住居を提供するという点ではパートナーであるため、win-winの関係を構築できることが重要なのだと思いました。この点はサラリーマンの仕事と同じで、発注先に何の知識もなく仕事を丸投げしていては当然良い仕事は出来ないし、長続きもしないです。「初心者大家」の存在が逆に工務店等に悪い流れを起こしているのかもしれませんね。

 

・「ローコスト戦略」か、「付加価値戦略」か?

ローコスト戦略で、地域一の安値を目指す戦略はじり貧であり、入居者が低属性となる可能性が高いためお勧めしない。地域の情報をしっかり集め、需要と供給を見定めた上で戦略を立てるのなら、勇気をもって臆せずに初期投資を。いきなりリフォームの見積もりを出すのではなく、しっかり戦略を策定。

我が家の場合は今度駅近の一軒家(3/4LDK)を貸し出そうと思うのですが、例えばファミリーの需要があって、尚且つ供給が少ないのであれば治すのは屋根などの最低限の部分だけにして、一旦はそのまま貸し出すことも可能だと思います。また、シングルや女性向けの物件が少なそうという状況であれば女性限定のシェアハウスなどの選択肢も見えてきます。その場合はリフォームでキッチンを差別化するなどの方向が見えてきます。このように、地域や物件の状況を鑑みながら戦略を立てることでリフォームの内容も全く変わってくるということですね。

 

・なるべく下請け工事業者への外注を減らす

見積りが高額となる原因について本書では、リフォーム工事がその業者単体では終わらない(例:元請けがクロス業者だった場合、水回りは別業者に発注など)ことを挙げています。また、業界の慣例として持ちつ持たれつで業者通しが仕事を融通するため結果的に大家の費用負担が増えるとも。本書ではその対策として小規模でかつ、複数の領域を持っている業者を選ぶことなどを挙げています。(もっともっとたくさん条件挙げられてましたが。。。)また、タウンページを駆使して、特に地域の零細な工務店を探すことをお勧めされています。確かに管理監督者ばかりでは間接費・管理費ばかり膨れ上がってしまうので、支払う費用≒直接費に近い額になるように目指していくということかなと理解しました


・業者への最初の電話の内容で見積りが決まる

これはなるほどと思いましたが、業者に最初の見積もりを依頼した時点であらかた勝負が決まると筆者は書いています。ここから見積もりを大きく挽回することはボッタくっていることを認めるようなものなのでできないのですよね。だから、初回に電話をかけるまでに、詳細な図面に工事の内容、対応して欲しいことをきちんと整理しておくことをお勧めしています。これも不動産に限った話ではなく、お金が発生する場合は何にでもいえる話かと思います。初回が重要ですね。