我が家が住み替えで賃貸併用住宅を選択した理由について 


こんにちは。今度、23区内に駅近の連棟式2世帯住宅を購入する予定です。
前回の記事で賃貸併用住宅の購入を考えている記事を書きました。

サラリーマンの不動産投資拡大には賃貸併用がおすすめか!?


今回はあらためて賃貸併用住宅購入のメリット・デメリットを考察すると共に、我が家がなぜ選択肢として考えているのかについて整理してみたいと思います。

メリット 

住宅ローンが使える

賃貸併用住宅の最大のメリットとしてはこの点が挙げられると思います。

住宅ローンで賃貸併用を購入する条件としては、総床面積に占める自己居住用部分の床面積の割合が50%以上の場合や、上限は1億円までの物件などの場合が多いようです。幸い我が家の場合はWebなどで記載の条件よりもいくらか融資条件が良かったので物件の資産価値や借り手の属性などによって変わるような印象を受けました。(1億までと書いてあっても1億1千万までOKなど。ちなみにネットバンクは賃貸併用だめなところが多いです。逆にメガバンクでも三井住友などは手数料込でのフルローンがOKでした。)

ある程度年季を重ねたサラリーマン夫婦は年収の8倍くらい審査を通すことが可能です。加えて現在の低金利を踏まえると利回りで3%以上投資ローンと差が出ることになります。不動産投資の目的がキャッシュフローを高め定期的な収入を得ることだとすると、この金利差は非常に大きいと考えます。

一方で賃貸併用住宅としての利回りは低くなってしまうのが一般的です。居住部分からは収益が発生しないためです。我が家も購入予定の物件で計算したところ、想定利回り(表面)でわずか2.5%程度でした。仮に賃貸部分だけで計算してみても5%。改修で費用がかかってしまうと一気に利回りが厳しくなります。

この点について賛否両論があると思いますが、私は賃貸併用住宅だけで収益をプラスにする必要は無いと考えています。安定的な資産である都心の不動産を低金利でかつ、賃貸収入を得ながら資産形成ができる、そんな投資であると理解しています。

 賃貸収入を得ることで資産形成が可能

上記で述べたように、賃貸併用住宅は早期の資産形成を可能にします。家賃収入が得られることで毎月のローン支払いが減ります。それだけでなく、うまくいけばマイホームの返済費用を上回ることも可能となります。月々のキャッシュフローが改善されることで早期の資産形成が可能となり、貯蓄や他の投資に回すことが出来ることは大きいですね。

 

デメリット

大家が近いことによる弊害

一方で一番懸念しているデメリットはこの点です。隣に大家が住んでいるのは自分が借主だったら嫌です。生活音は筒抜けですし、生活状況をチェックされたら嫌だなと普通は考えると思います。一般的な1Fが賃貸スペースで2Fが大家宅などの場合は常にそういった状況になるわけで、私だったらそういった物件を何のメリットも無く選択肢にするのは厳しいと思いました。

では逆に大家が近くにいることがデメリットとならないケースはどのようなものでしょう。例えば、女子学生が地方から都心に出てくる場合、一人暮らしをさせるには不安だけれどある程度の自由は与えてあげたいケースや、最近非常に増えてきているシェアハウスなど生活を共有するような形、そもそも居住しないシェアオフィス、レンタルスペースなども大家が近くにいるデメリットとはならないと思います。

また、自主管理をすることで経費を削減することが出来るので相場より思い切った家賃設定もできるかもしれません。大家が近いというデメリットを打ち消せるような工夫が必要になってくるでしょう。

出口が難しい


一般的な物件と違って、そもそも賃貸併用住宅を購入したいというニーズは稀です。そのため、思いついたタイミングで売却したいというのは厳しいケースもあるでしょう。(逆に購入するときは強気の売り手に対して、強気の交渉に出られるわけですが。。。)また、仮に賃貸だけを辞めようと思っても自宅として使うのには不便ですし、将来を踏まえてのプランが必要になってきます。

物件の選択肢が少ない

また、そもそも賃貸併用の物件数は非常に少ないので、条件に合うものを見つけることがとても難しいです。建売での新築賃貸併用というのはほとんど見つからないため、①土地から購入して新築するケースか、②中古の物件を探すしかなく選択肢が限られます。何かしらの条件を妥協せざるを得なくなるケースが出てくるとは思いますが、焦って決断を早まったというようなことが無いようにしたいですね。

 

 賃貸併用物件をおススメする条件

以上を踏まえると、賃貸併用をおススメしたい方の条件を以下にまとめました。

 夫婦サラリーマンの高収入世帯

夫婦でサラリーマンの場合、最も住宅ローンを契約しやすい高属性な状態にもかかわらず、ローンを枠を活かしきれていないと思います。(生かす必要が無いという意見もごもっともですが。。。)しかし、不動産の価値が今後も高まっていくという前提では、住宅ローン枠を目一杯利用することでレバレッジを利かせて投資効果を高めることが出来ます。逆に、住宅ローンが有効に使えないとメリットが得られないので別に不動産を購入した方が効率的かと思います。

大家属性の人

先ほどのお互い隣に住むことのデメリットについてですが、これは大家側にとっても必要な属性かと思います。仮に管理を業者にお願いしたとしても、隣に大家と借主が住むわけですから、ある程度割り切れないといけません。ここは夫婦でもよく話し合いました。ただ、ある程度割り切ってしまうと、我が家ではすでに1件自主管理している物件があるのですが、移動する手間が省けるという考え方も無くはないです。この点についてはちょっと楽観的すぎるかもしれませんが(笑)、、、何事もチャレンジと今は考えているので。

特に賃貸ニーズがあるエリアを選ぶ

「大家の隣」というデメリットがある時点で、通常の戦いを挑んでは厳しいと思います。通常の物件以上に賃貸ニーズがあるエリアを選びたいですね。我が家では元々都内23区の駅近物件を探していた中で、該当の住宅が出てきたので立地としては申し分ないかなという考えでした。また、最近ではシェアハウスやリモートワーク用のオフィスとしての需要も人気のため、そのようなニーズに適した物件を選ぶ必要があると思います。

出口が見えている

出口が見えないとかなり厳しいと思います。地方で築20年、1R×3+オーナー住居などの場合、購入したい人が減っている状況は想像できます。逆にありだなと思うのは、1棟ビルで賃貸併用になっているようなケースだと投資用に買ってくれる人がいたり、都心でそもそも土地価格で購入できる場合などでしょうか。駅近物件で耐用年数の限度に近づいているような場合、最終的に土地値で販売することが見えてきます。我が家が今回見つけた物件が築15年で、売却額=ほぼ土地値の物件なので、最終的には土地価格での売却になるものと想定しています。

 

まとめ

賃貸併用は住宅ローンを活用した資産形成ができることに加え、投資範囲が限定されることからリスクが計算でき、安定度の高い投資が可能になります。

リフォームする場合もDIYを取り入れたり、自分たちで管理できる範囲も広がるため今後の大家業のためにも勉強になることが多いのではと考えています。普通の賃貸物件ではできないようなシェアハウスや、レンタルオフィス、ペット可物件など選択肢は多く、ますます夢は広がりますね。